文|潘永堂

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近日，半夏投资创始人李蓓给出一个惊天判断。

本轮房地产调整已持续4年多，后续有望迎来长达10年的上升周期！

而此刻，房地产行业将面临“十年一遇”的机会。

这预判太逆天了！

在一个“空军主导行业，房价暴跌30~50%，大部分人不看好地产”时，这一研判犹如给庞大地产空军当头一棒。

当然，我们不能只看观点，还得看背后的逻辑。

核心而言，李蓓从行业供需两个维度进行了论证。

其一，在需求端，他认为中国房地产长期稳定销售面积中枢在10~12亿平米，而当前房地产销售面积仅在7、8亿平米左右，显著低于长期中枢水准，因此，当下是超跌。

未来存在向“均值回归”的自然规律。

10~12亿平米不是凭空捏造的数据判断。

大师黄奇帆测算过，中国存量地产400~500亿平米，而房子折旧年限最多50年，算下来房子平均每年折旧2%，这意味着每年中国500亿平米仅折旧掉不能住的房子就有10亿平米。

再加上二三线大量增量卖地开发需求还在持续，即使一线城市北上广深虽然高度城市化了但其实眼下依旧还有大量增量土地待开发，所以算下来未来销售中枢在10~12亿平米，理论上是OK的。

当下的7、8亿平米，显然是“超跌”了！

因为在悲观氛围下，人们普遍放大了悲观，会引发市场超跌。

而从产品进化而言，早年很多房子品质差，设计差，也老化掉漆了，但这两年新楼盘品质大幅度提升，尤其新规好房子，比如得房率100%，层高3.5米，精装品质品味大提升……这意味着未来改善性需求，还将持续大量存在。

其二、供给侧视角再看，今天房地产行业格局已发生翻天覆地巨变。

一方面，约90%的房企退出市场或不再拿地，比如百强房企这2年几乎7成已经0拿地了，整个行业竞争强度还是大幅缓和了。

另一方面，存活下来的优质企业，新推楼盘净利率已经高达10%以上。

虽然眼下房企利润表结算的都是2、3年前的土地项目，净利率可能只有约1%（甚至亏损），但随着这2年新拿的高利率项目在未来1~3年陆续进入结算周期，因此未来2027年、2028年房企盈利表现将有数倍的增长。

大概率2027年后头部央国企的日子会好过很多！

当然，李蓓也给未来迎来10年上升期打了一个“补丁”——即未来房地产行业复苏（步入10年上行期）也不会一帆风顺。也存在救市政策边际效应递减，企业分化加剧以及国际环境（军事、贸易战等）不确定性等风险点。

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怎么看李蓓的乐观研判？

眼下，地产人大脑往往被当下低迷市场和溃败的信心所笼罩，没有心思对这一轮房地产调整后的行业走向，进行预判和猜想。

而此刻，李蓓的一个未来10年上升期的研判无疑一个让人眼前一亮的喜讯。尤其是供给侧大洗牌后头部房企显著在未来2、3年会进入一个乐观期，相对务实。

初一看，这个观点是有支撑点的。

其一，常识告诉我们，没有永远下行的市场，即使美国，日本房价当年喋喋不休，如今也迎来持续多年的上涨。

而在中国，相对理论中枢，当下中国房地产的确“超跌”了，未来理应有一个反弹的空间。

其二、一个经济GDP还在持续增长，比如2025年大概率保持5%，而未来十五五目前普遍预测在“4.5~5”%区间，这在全球依旧是强劲增长的一个占位，而中国140体量基数大，每年即使4个多点的GDP增量，都是个“超大数”。

在一个经济GDP还在整体上升的周期下，在一个城镇化才65%的中途，在一个长期出生人口下降但短期5~10年适龄购房人群依旧庞大前提下，房地产似乎没有理由持续下行。

但深思下来，也值得质疑！

其一、未来10年即使有上升期，但也非普涨，而是少数具有强大“信用力、产品力、拿地力”的央国企房企，少数一二线城市核心区域的房价会有一定幅度上升期。

老潘之前也写过文章，中国房地产无论当下还是未来，只有10多家房企，10多个核心城市拥有相对较好的市场机会。

尤其短期下跌时，这些少数派房企，少数派城市相对更抗跌，而未来止跌回稳后，他们又能率先稳住并适度微涨。

其二，行业销售中枢10亿~12亿只是一种理想状态，但眼下房地产需求复苏助力过大——尤其当下需求复苏受制于经济承压，消费乏力、信心不足，收入就业压力大以及中美贸易战，短期回调的难度，依旧巨大。

比如眼下虽然高端豪宅、以及新规改善好房子销售虽然还相对不错，但几乎全国所有二手房和法拍房还在持续下行，二手房的跌跌不休，不断让新房价格立不住，站不稳，最终被拉垮。

就在昨天统计局公布的二手房价格显示，9月份70个城市二手房价格“全部下跌”，这势必对楼市信心又是一记重拳。

二手房房价的跌跌不休和法拍房的深度大跌，只会让行业信心更加溃败，越跌越不敢买！

短期需求测回归10亿中枢，太难了！

事实上，根据统计局前9月销售数据预测，2025年全国新房销售额将下跌到8.5万亿~9万亿，等于回归到2015年8.7万亿量级。

这等于说，2025年中国房地产将倒回到10年前。

其三，再说供给侧。

的确现在核心城市核心地段的新规好房子拥有10%净利率，但头部房企过去2021年前累计的老库存短期可能消化不了。比如保利土储总货值还有1.9万亿，万科还有1万亿。

未来房企即使是头部房企，至少也需1~2年时间消化此前获取的高成本存量土地。

不仅仅是头部房企，整个行业存在的高库存难题即供大于需的矛盾，是不具备支撑房价长期上涨的。

比如大摩就强调——中国占总量约30%的“死库存”（指位置、户型或质量较差，难以卖出的房子）能否被有效化解，尤其政府能否有效收储以去库存，以及银行体系能消化约1万亿信贷损失，将是房地产能否在2026年下半年见底的关键！

无独有偶的是，另一投行巨头高盛更是预测中国这一轮房价下行要在2027年才能触底。同时，新房需求已进入长期下行通道。

这与李蓓的未来房地产将迎来10年上升期，直接干架了！

一个预判长期下行通道，一个预判是10年上升期。

房地产的未来走向，已进入群雄打架时刻。

但更让老潘动容的是，与头部房企管理层交流下来，我们现在已经不做长期的宏观预测，我们只看短期半年走势，拿地也只看微观市场机会。

的确，百年未有之大变局

不用说10年，凡是预测5年以上的事，多半就是吹牛。

开心就好。