全域土地综合整治项目成功落地实施的关键，在于解决“地从哪里来，钱从哪里筹，人往哪里聚”等问题，而在当下财政紧缩背景下，“钱从哪里来”显得愈发重要。本文主要探讨一下全域项目投融资与收益，因笔者水平有限，以下内容仅代表个人观点。

01、资金来源

中央财政补助资金

如：《耕地建设与利用资金管理办法》[财农〔2023〕12号]明确对耕地地力保护、高标准农田建设、盐碱地综合利用试点、黑土地保护、耕地轮作休耕、耕地质量提升等给予资金支持。《中央财政衔接推进乡村振兴补助资金管理办法》[财农〔2021〕19号]明确对农业必要的产业配套基础设施建设、农村人居环境整治和小型公益性基础设施建设（教育、卫生、养老服务、文化等农村基本公共服务通过原资金渠道支持）、少数民族特色产业和民族村寨发展、欠发达国有农场和欠发达国有林场巩固发展等给予资金支持。

中央预算内投资资金

可通过对照可申报中央预算内资金名单（约37个领域），看一下项目是否符合相关政策后进行申请。

地方财政配套资金

地方财政配套资金为全域土地综合整治提供重要支持，包括省、市政府统筹的农村人居环境改造、基础设施建设、乡村振兴和美丽乡村建设等相关涉农、涉地资金。

地方专项债券

地方政府可发行专项债券，用于支持全域土地综合整治项目。债券的发行和资金使用需遵循相关规定，确保资金的安全性和有效性。主要适用于有一定收益的基础设施和公共服务项目，以及国家重大战略实施和重点领域安全能力建设类项目。该类资金具备债务借贷周期长、利率低等优点。项目申报主体应为国家行政事业单位或国有企业（市场化转型尚未完成，存量隐性债务尚未化解完毕的融资平台公司不得作为项目单位）。常见的项目单位有自然资源和规划局、镇政府、街道办事处和平台公司。地方政府专项债券的期限为3年、5年、7年、10年、15年等类型，全域国土综合整治项目建设周期长，项目建设期运营期应与债券期限保持一致。

政策性银行

以农业发展银行、国家开发银行等政策性金融机构为主导，利用其低成本、长期限的资金优势，为全域土地综合整治项目提供贷款支持。如农业现代化、新型城镇化、城乡一体化等领域。第四部分会专门讲一下政策性银行的贷款审查要点。

PPP模式、股权投资等

通过PPP（政府和社会资本合作）模式、股权投资等方式，吸引社会资本参与全域土地综合整治项目。社会资本在项目管理、技术创新、市场拓展等方面具有优势，可以为项目带来新的活力。

02、投融资模式

政府与社会资本合作类模式

①PPP模式（BOT/ROT）：政府通过公开招标引入社会资本成立项目公司，负责项目投资、建设和运营，合作期通常为15-20年。

案例：内蒙古巴林右旗采用BOT模式实施12.7万亩高标准农田建设，社会资本投资占比27%。该模式下政府按绩效考核支付补贴，合作期满后资产无偿移交政府。

②投资人模式：政府通过采购方式选择社会投资人，由其负责投融资和建设，政府负责监管和指标收益分配。

案例：河南驻马店遂平县吸引省自然资源投资集团投资5.4亿元实施36万亩农田整治；四川眉山仁寿县由国有平台与四川土地集团联合成立公司推进全域整治。

③特许经营模式：政府授权社会资本或城投公司实施特定范围的土地整治，通过指标收益覆盖成本。

案例：湖南涟源市将城乡建设用地增减挂钩项目授权城投公司实施，特许经营期5年。

EPC衍生模式

④EPC+O一体化模式：将设计、施工、运营整体打包招标，社会资本全程参与全生命周期管理。

案例：浙江兰溪香溪镇项目通过EPC整合农田建设与产业运营，提升资金效率；江苏如东新店镇采用该模式实现整治与产业协同。

⑤F+EPC模式：社会资本先行垫资，通过工程总承包回笼资金。

案例：江苏苏州黄桥街道采用此模式推进城乡融合项目；四川资阳市通过联合体整合资金方与施工方。

政府主导融资创新模式

⑥“四票”联动机制：创新“房票、地票、绿票、金票”组合工具，实现土地资源与金融工具绑定。

案例：佛山南海区通过金票制度融资5.2亿元支持连片改造，将“三券”升级为“四票”。

⑦土地指标置换+产业导入：通过腾退低效用地获取指标收益，同步引入产业反哺。

案例：南海丹灶镇腾退200亩宅基地引入氢能产业园；四川眉山通过指标交易吸引农产品加工企业投资5.4亿元。

市场化资金整合模式

⑧专项债券及基金池：地方政府发行专项债券支持项目。

案例：广东潮州通过专项债筹集59亿元用于农用地整理。部分省份设立省市级基金池，整合财政、社会资本和金融资金。

⑨生态产品价值实现机制：将整治成果转化为旅游、康养等业态收益。

案例：浙江打造四大产业走廊实现生态溢价；北京大兴区通过集体经营性建设用地入市创造271亿元收益。

基层参与模式

⑩以工代赈村民共建引导村民参与工程获取劳务报酬，并以土地入股分红。

案例：江西瑞昌桂林街道带动140人本地就业；重庆铜罐驿镇通过村民合作社统一管护耕地。

模式选择

经济发达地区：优先采用特许经营、F+EPC等市场化模式，如南海区“四票”联动。

生态敏感区：侧重生态产品价值转化和碳汇交易，参考浙江跨乡镇试点。

欠发达地区：依赖PPP+政策性贷款组合，如内蒙古巴林右旗模式。

03、项目收益来源

笔者个人理解这个项目收益可能会牵扯两个方面，一方面是实施方案中需要写一次收益来源，另一方面就是如果全域项目的资金是政策性银行贷款的话，那么还需要再写一次，因为有些收益来源政策性银行可能是不认可的，这个可以翻一下笔者之前写的文章。

土地指标交易类收益

①新增耕地指标交易：通过土地整治新增的耕地指标，可纳入省级或国家级占补平衡指标库进行交易。

案例：云南宣威市通过新增耕地指标交易获得收益，占比达项目总收益的60%-80%。指标价格与耕地质量挂钩，部分地区单价可达2.5万元/亩。

②城乡建设用地增减挂钩指标交易：腾退农村低效建设用地（如宅基地复垦）形成的节余指标，可在省域内流转交易。

案例：重庆铜罐驿镇通过整治腾退建设用地25.6亩，指标交易收益反哺村庄建设；江苏苏州黄桥街道通过土地整合吸引产业投资，提升指标价值。

③粮食产能指标交易：整治后提升的耕地质量可形成粮食产能指标，部分省份试点此类交易。

案例：湖南浏阳市通过客土改造提升耕地等级，将产能指标用于跨区域交易。

生态资源变现类收益

④尾矿砂石资源化利用：矿山生态修复中产生的剩余土石料可对外销售。

案例：云南宣威市项目通过砂石资源交易获得重要收益。

⑤碳汇交易及生态补偿：森林覆盖率提升、湿地修复等项目可生成碳汇资源，通过碳市场交易变现。

案例：广东南海金沙岛通过整治提升文化服务价值，其中碳汇贡献显著。

⑥生态产品开发收益：修复后的自然资源可转化为旅游、康养等业态收益。

案例：浙江安吉通过整治打造“竹林经济走廊”，年旅游收入增加1.2亿元；广东南海金沙岛碧道建设推动景观增值。

农业与产业类收益

⑦农业规模化经营收益：整治后连片耕地更易实现机械化种植，通过土地流转或自营获取租金或农产品收益。全国通过土地整治新增粮食产能130多亿斤，直接提升农业产值。

⑧产业导入反哺收益：通过指标置换腾退土地吸引产业投资。

典型案例：江苏苏州张浦镇通过整治引入现代农业产业园，带动区域经济增长；四川眉山市通过指标交易引入农产品加工企业，带动投资5.4亿元。

政策及金融工具类收益

⑨政府专项补助与奖补资金：包括高标准农田建设补助（约1500-3000元/亩）、生态修复示范工程奖补等。

案例：云南宣威市通过包装山水林田湖草项目获得中央奖补资金。

⑩特许经营权收益：通过政府授权获得自然资源资产开发权。

案例：北京大兴区通过集体经营性建设用地入市创造271亿元收益。

其他补充收益

以工代赈劳务收益：村民参与整治工程获取劳务报酬。

案例：重庆铜罐驿镇带动140名村民就业。

资产证券化收益：部分项目将未来收益权打包发行ABS产品。

案例：广东潮州通过专项债融资59亿元。

04、政策性银行资金申报

国开行

2024年8月1日，正式印发了《国家开发银行支持全域土地综合整治工作方案》，明确了总体要求、重点领域、政策措施及组织保障。

国开行主要支持领域

国开行贷款审核要点

农发行

2024年2月，中国农业发展银行与自然资源部在京签署了《关于共同推进土地综合整治和生态保护修复战略合作协议》，共建土地综合整治和生态保护修复投融资机制。

农发行主要支持领域

农发行项目货审批流程及审核要求

农发行项目申报要点及核心要求