2024年11月7日下午，建业地产召开了媒体交流会，老板胡葆森也终于现身。

久未露面的胡总更当众立下两大Flag：

1、力争2025年完成全部交付；

2、建业绝不躺平也绝不赖账。

自从2021年郑州大暴雨冲垮资金链后，整整三年，建业再没传出过好消息。

就当台下人半信半疑掌声稀落，网上却已经炸开了锅。

被欠薪的员工刷屏「工资何时结」，烂尾楼业主怒吼「还我血汗钱」，供应商晒出成摞白条：「胡老板的flag能当钱使？」

三十年河东，那个在黄河边立誓要为河南人造好房的胡老板，如今连郑州东郊停摆许久的工地都无力启动。

更有好事者翻出旧照：1993年金水花园开盘时，他站在广告牌下意气风发，活像豫剧里的红脸关公。

当年扛起河南足球大旗的“仁义老胡”，怎么今天就成了众人痛斥的“画饼大师”？

01盐碱地上的赌局

1992年5月，35岁的濮阳人胡葆森杀回了省城郑州，一起回来的，还有他从香港炒楼花赚来的1000万。

胡葆森看中了郑州东郊的360亩地，他拉上了省建投成立了房地产公司，要在郑州地产市场上“建功立业”。

这块地各方面条件都很一般，但胡葆森却说要在这里盖出最好的房子，定价1980元/平方，而当时郑州市中心的房子才2000一平。

销售的难度可想而知，加上海南地产泡沫的连带影响，金水花园一时间也无人问津。

胡葆森并不是个愣头青，洞悉人性的他很多做出调整。

郑州多家报纸很快登出了金水花园的广告，内容相当刺激：十年还本，按揭买房。

郑州乡亲们一琢磨：房子白住，本金十年后返还，还有这样的好事。

还看第一批吃螃蟹的人，就给胡葆森的建业送了1000多万房款。好口碑一旦建立，建业地产大路也随之打开。

2002年4月，建业把触角伸到了胡葆森的老家濮阳。

建业城市花园在濮阳创造了多项第一：第一个引入宽带的社区，第一家引入物业、第一个精装样板间、第一个按揭贷款……

在那个房地产的草莽时代，扎根中原的建业在全国都算得上是一抹红。

胡葆森跟两位地产风云人物—冯仑、王石并称为“地产三君子”。胡葆森也被圈内外称为是「老胡」，一个人被称为老某，说明这人的口碑是比较靠谱的。

2006年，经由老领导方风雷牵线，胡葆森飞赴新加坡，在乌节路 60B号淡马锡总部见到了淡马锡的总裁廖文良。

一开始，廖文良连河南在哪都不清楚，但胡葆森嘴里蹦出的“河南一亿人口城镇化”却让他瞳孔瞬间放大。

这场融资洽谈前后只花了45分钟，45天后6亿资金到账，新加坡著名房企凯德以29.75%的股权成为建业第二大股东。

谁能想到，土里土气的建业竟然摇身一变成了外资宠儿。更没有人能想到，2008年金融危机万马齐喑之时，建业却硬是在港交所敲锣上市。

上市当天，更有柳传志、潘石屹等十多位商界大佬现场助阵，有媒体问秘诀，老胡咧嘴一笑：俺就是个给河南看大门的。

02下沉之王

对于中国房地产公司而言，2008年的金融危机更大程度上千载难逢的发展良机。

在央行的5次降息4次降准之后，全国正式开启了“棚改时代”，发改委又一口气批复了28个城市的地铁规划。

棚改和地铁的加速，叠加出一个新名字：城市化。

加上高铁等大基建的上马，人口的聚集和大城市扩容不可避免。作为中部人口大省的省会，郑州也迎来城市建设投资最多的一年。

然而在这波郑州棚改红利中，却很难看到建业的身影，因为胡葆森依然坚持“省域化”——要把建业的旗帜插到省内的每一个地级市。

建业的省域化战略是胡葆森在1999 年提出，经过三年准备后，在2002年从老胡老家濮阳正式开始。

在金融危机到来之前，这项战略早已开花结果，金融危机之后，建业和胡葆森，都没有理由停下步伐。

建业留下的市场，被升龙、正商、康桥等小弟接了过去。

建业金水花园向南700米的燕庄城中村，变成了郑州曼哈顿广场，升龙就此一战成名。

正商此后牢牢站稳了郑州一哥的地位，康桥则从南龙湖赚到了北龙湖。

一切变化都在不言中，两三年可能不明显，但累积到一起，就会产生断崖式效应。

2016年8月18日，郑州北龙湖一天内出现融创和金茂两个地王，楼面价分别达到 3.63 万元 / 平米和3.69 万 / 平米。

当时的郑州楼市，远不是用打鸡血就能形容的。

碧桂园拉着新田和合作，很快吃掉了三环和四环边上的几个超级大盘，万科联合美景、民安，从四环外杀入了城中央，华润则在核心地段疯狂拿地，从二七广场拼到北龙湖。

建业在主城区的地，还都是几年前的旧账，剩下就是地处远郊的一个个超级大盘。

虽然在郑州的生存空间被挤压，不过胡葆森并不担心，因为此时建业的销售额也正在大步向前。

2015年的销售数字是165亿，到了2019年已经翻到了1011亿。

这个数字背后，建业实现了河南省18个地级城市和122个县级城市全覆盖。

别人在郑州拼的你死我活，老胡却有整个河南的基本盘，好似稳坐钓鱼台。

03情怀陷阱

2017年，60后的袁旭俊受到50后大哥胡葆森力邀，从江苏徐州空降河南郑州，成为建业地产的新CEO。

在此之前，袁旭俊在万科干了22年。建功立业开疆拓土，这是老胡对袁旭俊的期许。

袁旭俊也没有让人失望，正是在他手下，建业一举完成从由百亿迈向千亿房企的辉煌。

不过这对让地产圈瞩目“董事长-CEO”组合，在公司发展理念上，却有着不小的分歧。

作为职业经理人，袁旭俊从头到脚流淌着的事万科全套KPI杀器：跟投制、快周转、全国化。

他坚持公司快速扩张，走出河南变成全国化房企，因此反对老板为了所谓的情怀去拿地做文旅项目。

就在袁旭俊带领建业大干快上的时候，胡葆森却又巨资砸向了郑州主城向东30公里之外。

在这片总占地 622 亩的中原土地上，将建成一座单边长 328 米、高 15 米的棋盘式幻城。

幻城之内56个空间，21个不同大小的剧场里，有关河南的历史故事、文化民俗将融入到每一场戏剧表演。

胡葆森对文旅业务的坚持，一半是为个人情怀，另一半是为发展现实。

建业能在河南全省不断做大，自然离不开地方政府的支持。

老胡在成为地市领导座上宾之际，言谈之间少不了一批振兴当地文化的项目，恰逢文化旅游和地产又有着难分难解的缘分。

于是建业的酒店、小镇、田园综合体各类文旅业态很快遍地开花。

建业正是以主题小镇之名，获取低廉的产业用地，进而带动配套商业和住宅开发，难点就是前期要砸大钱。

幻城项目要前后花四年时间，总投资更接近 60 亿元。从这向南3公里，另一个由建业投资20亿的电影小镇已经封顶。

建业在新乡开发的世和府项目，光2019年一年就卖了快30亿，但后期而长期处于停工状态，据传正是因为资金全部被抽去了戏剧幻城。

只不过这些跟J18项目比起来，就算是小巫见大巫了。

规划总面积近100万平方米，投资超过100亿的J18项目，同样位于中牟县。

项目取名建业拾捌，象征品牌的勃勃生气与如日初生的活力。

规划除了高端商业、公寓、住宅、酒店、书店之外，还有著名设计师安藤忠雄设计的宝石博物馆。

作为建业天字一号项目，胡葆森准备把它做成一个献礼建业三十年的里程碑。

04暴雨冲垮的文化牌

2021 年3月最后一天，袁旭俊辞任建业地产CEO。

他已经反复推算过，由于前期投资太重，J18完全算不过来账。

效果图就是效果图，除了花钱，就是花架子。

类似的故事在中牟电影小镇、樱桃沟足球小镇、只有河南、濮阳的大集古镇、许昌的神垕古镇频频上演。

在地产繁花似锦的年代，这些项目都是建业帝国版图的加分项。

2021年6月，只有河南开城刷屏，胡葆森更是在幻城剧场当场落泪：这是建业送给家乡的礼物。

这是属于老胡个人的高光时刻，他仿佛开了金手指一样，精准打通了建业下一个十年的任督二脉。

可两个月后一场覆盖河南全省的强降雨，却撕下了原本光鲜亮丽的遮羞布。

建业的求救信直呈省政府——50亿的损失，对于千亿规模的建业来说，原本不是大事，但却成为推倒大厦的第一块多米诺骨牌。

在房住不炒的大形势下，五道红线下的各家地产公司，已经备受煎熬。融资大为受限、住宅销售不利、文旅项目失血，让老胡不得不对外求救。

2022 年4月，建业集团与万达集团签署战略合作协议，将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方，获得7 亿元资金。

5 月，戏剧幻城和建业·华谊兄弟电影小镇两个胡葆森最看重的文旅项目，控制权还是卖给了河南国资。

6月，建业地产成功引入战投——河南同晟置业，同晟置业背后站着河南省人民政府。

11月，建业集团更是进行大裁员，规模达7000 人。

一连串的动作背后，是胡葆森为了活下去的努力，然而即便如此，建业还是在亏损的泥潭中越陷越深。

2023年6月23日，建业宣布暂停向所有境外债权人进行支付，由此正式暴雷。

暴雷之后的建业，正式退出河南足球俱乐部运营，结束了这场长达 30 年的合作。

当年胡葆森曾向外界表态“会投资河南足球，直到建业破产”。

别人问他，那你到底图啥？老胡说：帮河南人扛一件事，建业搞足球这么多年，我从来没有打着足球的名义，向政府要过什么。

对于河南足球，胡葆森可以说是问心无愧。现在落了难，可以事了拂衣去，挥一挥衣袖，不带走一片云彩。

但对于建业员工，胡葆森和建业的做法却着实让人寒心。

2021年建业没钱时，曾以员工福利为由，发行过共计18期，融资规模约13亿元内部职工信托。

这些内部职工信托期限2-3年不等，员工相信老胡，相信公司，不惜投入自己的身家。

可2022年到期的信托，只一次性获得20%的兑付，剩余80%兑付无望。2023年到期的，本金和利息却不予兑付。

05消失的姓氏

胡葆森的好大哥王石有过一句广告语：用实力让情怀落地。

实力打了折，那情怀自然就得亏空。

2024年8月，建业地产发布中期报告，净资产为-44.12亿元，资不抵债扩大。

不过与业绩相比，人事变动似乎更牵动敏感神经。

就在中期报告发布的两个月前，42岁的李桦辞任建业地产、中原建业两家上市企业非执行董事职务。

李字来源于她的母亲李琳，桦字的读音来源于她的父亲滑先生。

2019年香港文汇报发了一封讣告，一位名叫严淑铭的妇人离世，这位黄埔二期名将胡靖安的遗孀，在家属名单里，除了「孝女胡葆琳」，还有「义子胡葆森」和「媳李琳」。

1980年，25岁的滑建明毕业分配到了中国纺织进出口公司河南分公司，两年后，又被省外贸厅派遣到香港参与组建外贸公司。

在香港呆了三年之后，回到郑州的只有「港籍商人」胡葆森，世上再无滑建明。