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本文首发头条平台，抄袭搬运必究！这是熊猫贝贝的第3202篇原创文章

（本文不含任何AI创作和自动生成内容）

中国有两句非常具有哲学深度的古话，一个，是“兼听则明，偏信则暗”，最早出自于汉·王符《潜夫论·明暗》。

另一个，是“当局者迷，旁观者清”：比喻一件事情的当事人往往因为对利害得失考虑得太多，认识不全面，反而不及旁观者看得清楚。这句话出自《旧唐书·元行冲传》。

这两句话，用来分析当下国内房地产经济的运行和楼市房价的实际情况，可能再合适不过了。

客观来说，无论从实际感知，还是政策的预期管理需要来说，中国国家统计局关于房价的统计数据，是有点滞后且有较大程度失真的，其温和的表现，很多时候源于统计规则和统计内容的调整，比方说在房价上涨的时候，将更多周边新城低价房纳入统计，在房价下跌的时候，将房价下跌较多的区域减少统计权重……

官方数据的真实性和统计学的合理性没有任何质疑的必要，但是和现实显然有反差。

而民间机构，非官方的统计数据，哪怕更贴近现实，从舆论管理的角度，也是受到国家的指导和监管的。

这不用多展开，懂得自然懂，不懂的也不是一句半句就能说明白的。

那么，关键问题就来了，对于局中的普通民众和百姓群体，该如何更全面通透的去理解和认知当下国内楼市和房价的一些真实运行情况呢？

为了打破国内舆论环境中不是盲目看多，或者是极端唱空的杂音茧房，那么，听听来自于国外评级机构和金融分析机构的观点，有很有意义了。

这篇文章，将基于对瑞银和高盛这两家外国公司，针对国内房地产经济和楼市的几份最新的报告分享和重点梳理，结合几个国内楼市和房地产经济的现实情况，从敬畏常识，尊重规律的角度，对报告的内容价值和现实意义进行挖掘，并对后续国内房地产经济和楼市的几个可能变化和走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

阅读提示：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（本号已在全网平台进行了关联认证和内容实时查重检测。如有未经明确允许的抄袭搬运情况，必将追究。）

图片来源：头条图库

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最早预言恒大暴雷的瑞银，最新关于中国楼市的观点，是什么？

瑞银这家国际金融机构，在中国被广泛认知，并不是因为有多大的业务规模和品牌形象，而是源自于一个风险观点：

瑞银是最早对国内恒大集团的暴雷做出预言的外国金融机构。

这里为大家进行一个复盘：

林镇鸿（英文名：John Lam），瑞银中国内地及香港房地产研究首席，他的言论广受房地产及投资界人士关注，是因为他是第一个“看空”恒大，在恒大如日中天时，最早给出恒大“卖出评级、股价下调”的分析师，被誉为“恒大爆雷预言家”。

早在2017年，全国的开发商都在大肆抢地，林镇鸿就注意到，房企们的杠杆率并没有变化。他开始深入研究，要将房企扩张的表外债务的阴暗角落暴露于阳光之下。

在他的推动下，瑞银实验室组建了一个300多人的团队，从头开始构建独立数据库。研究范围包括近千个县级及以上城市、20年的房屋开工及销售等数据，涉及主要房企约10000个住宅项目。

他最终的研究结论是：截至2019年6月，中国开发商实际负债率平均为170%，而报道的数字为108%。这意味着中国开发商未来将陷入现金流危机，因为他们庞大的再融资需求将在2021年达到顶峰。

林镇鸿还指出，恒大是风险最高的企业之一，其短期债务现金比率和净负债率位居前五名之列。

2021年1月，林镇鸿下调恒大评级，并将恒大目标股价从当时的14.50港元下调至6港元。他成为研究恒大的19名分析师中，唯一给予恒大“卖出”评级的。

当时，恒大市值高达470亿美元。评级下调，引起巨大轰动。

恒大书面回应，说瑞银的预测“没有事实依据”，公司有信心实现2021年的销售目标。

随后几天，恒大股价上涨，林镇鸿受到很多人的嘲笑。这意味着没有投资者重视他的警告。

一年多之后，恒大爆雷，股价暴跌超过90%，停牌！

因为这份预测的战绩，让瑞银在国内一炮而红，后续瑞银的一些分析和观点的市场重视程度，也得到了实质性的提升。

2025年，瑞银在6月份，又发布了两份最新关于中国房地产的报告：

一份，是瑞银在2025年6月12日发布的一篇关于中国房地产和就业数据调查的一篇研报，标题的名字叫“China Economic Perspectives—China Housing Survey: Weak Sentiment with Divergence”

图片来源：网络

中国经济展望—中国住房调查：情绪疲软与分化！

一份，是瑞银在2025年6月16日发布的一篇关于中国房地产市场现状的研报，标题的名字叫“China Housing Survey: Subdued sentiment but stabilisation in tier 1 cities”

图片来源：网络

中国住房调查，情绪低迷但一线城市趋于稳定！

这里为大家梳理一下两份报告的核心要点，观点，还有亮点：

核心观点1： 购房意愿继续回落

调查显示，没有购房意愿的受访者比例48%，达到11年来的历史高点，而24年9月是36%。简而言之，大家购房意愿不强。而且大家更倾向于租房，而不是买房。在目前租房的人群中，73%的人更倾向于租房而，24年9月为65%。

图片来源：报告原文

分城市来看，一线购房意愿基本稳定，相比24年9月上升，但二三线城市购房意愿出现回落。

图片来源：报告原文

核心观点2：一二三线城市的二手房价格，分别回到21年、18年和16年水平

二手房价格方面，一线城市相比24年9月小幅反弹，二线、三四线继续下跌，目前一线城市二手房价格大概回到21年水平，二线大概回到18年水平，三四线回到16、17年水平。

图片来源：报告原文

核心观点3：42%的人认为房价还会继续下跌

对于房价接下来的走势，42%受访者认为未来一年会继续下跌，与24年9月持平。仅15%的受访者认为未来12个月房价会上涨。

图片来源：报告原文

在认为房价会进一步下跌的人中，47%认为跌幅在10%以内（较当前价格），37%认为还要继续下跌10%到20%，15%的人认为跌幅会超过20%。

对于房价触底时间，29%的人认为在2025年，44%的人认为在26年，28%的人认为在27年及以后。

核心观点4：接近半数家庭房产处于账面亏损状态

47%的受访者表示他们房子的现价已经低于了买入价，只有30%的受访者现价还高于买入价，但这一比例要低于24年9月的55%。

图片来源：报告原文

通过对受访者调查，一线城市的现价仍高于买入价，但涨幅相比24年9月明显收窄，只有低个位数的涨幅，二三线都已经跌破了买入价。

图片来源：报告原文

根据北京大学2022年中国家庭资产配置调查，房地产占比超过70%，部分家庭超过90%。房子价格下跌导致家庭财富缩水，进一步加剧通缩。

而根据2025年初瑞银的预测，显示中国楼市可能需要到2026年才能完成调整。

这一观点的转变，与瑞银此前对中国房地产市场的乐观看法截然不同。在2024年初，瑞银曾认为，经过三年的低迷，得益于政府的政策支持，中国房地产市场将在2025年逐步恢复至历史平均水平。然而，随着时间推移，市场的实际表现大大低于预期。

总的看下来，瑞银这次调查报告，引发国内金融圈和市场热议关注的点：

1，整体购房意愿持续走低

2，房价下跌预期的"一致性悲观"

3，房主亏损的"地域鸿沟"，47%的房主现房价低于购入价

4，政策放松的"边际效应递减"

5，未来怎么走？政策需打“组合拳”

值得注意的是，在4月，瑞银预计全国房价将于2026年初企稳，快于原来2025年年初预计的2026年年中企稳。瑞银预测的依据是：

1、2025年2月科尔瑞百强开发商的合同销售额同比降幅稳定在3%。

2、2025年春节后的头四周一线城市的二手房挂牌量同比增长3.3%，较2024年春节同期4.3%的同比增幅有所收窄。

3、自2024年9月以来，北京、上海、深圳、杭州和成都的二手房价格下跌趋势已有所缓和。

那么大家认为，瑞银的这次6月份的报告，和国内楼市现实情况是否符合？

图片来源：头条图库

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美国华尔街资本典型代表高盛，最新关于中国房地产的分析报告，为何引发热议和关注？

无独有偶，高盛在2025年6月16日也发布了一篇关于中国房地产的研报，标题的名字叫“China's Demand for New Homes to Stay Low (Shan)” 中国对新住房的需求将保持低位！

图片来源：网络

因为高盛在国内的市场认知度和名头摆着，所以这份报告在舆论环境和市场圈子里面的热度更高。

那么这份报告说了点啥？两个判断引来诸多热议。

第一个，中国新房需求预计较2017年峰值下降75%，年均低于500万套，呈“L型”复苏。

高盛预测在可预见的未来，中国城市新增住房需求将维持在每年略低于500万套的水平。这一数字相比2017年峰值的2,000万套减少了约75%，即仅为峰值的四分之一左右。换言之，中国新房市场需求已从当年的高峰滑落至低位常态。高盛指出，这种长期低迷的需求前景无疑给本已陷入困境的中国房地产行业蒙上新的阴影。多年来中国楼市因过度供应而债台高筑，房地产在经济中占比一度接近五分之一，如今“黄金时代”已然终结。

图片来源：报告原文

第二个，投资意愿发生重要转变。

高储蓄率、投资渠道有限、房价上涨预期推动2010年代投资需求（占总量24%），导致2020年城镇住房空置率高达20%（约6000-7000万套），显著高于美日的10%。房价下跌导致投资需求崩塌，持有者抛售空置房产，对需求造成了负向。

与人口自住需求和拆迁更新需求不同，中国楼市还有一类特殊因素：庞大的住房投资需求。高盛指出，在大多数经济体，新房建设基本由人口住房需求和旧房重建决定；但在中国，过去十多年投资性购房一直是重要驱动，占到了2010年代城市住房总需求的24%。

造成这一现象的原因包括：中国居民储蓄率极高（约30%）且投资渠道有限，大量资金投向房地产；加之传统观念偏好房产，且持有房产成本较低（缺乏房产税等），所以许多家庭购置多套房产作为投资。

中国人民银行2019年调查显示，城镇居民住房资产占家庭总资产的近59%。在房价长期上涨的乐观预期下，2010年代大批投资者涌入楼市，甚至购房后将房屋空置以坐等升值。

然而，近几年随着房价大幅下跌、预期扭转，房地产投资需求出现了断崖式收缩。持有多套房产的投资者开始抛售物业以降低风险敞口，投资性购房需求由盛转衰。高盛分析师指出，在房价预期持续走低的情况下，投资房产持有者在可预见的未来很可能转为净卖家。

总的来看，高盛的分析清晰地表明：

中国住宅市场正经历由人口结构、城镇化进程放缓以及投资行为逆转所驱动的深度调整。

未来中国新房需求将长期维持低位，房产开发由盛转衰已成定局。

在没有重大政策和人口趋势转变的情况下，房地产市场难现往日荣光，每年500万套左右的新房需求或将成为新常态。

图片来源：头条图库

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趋势讨论：结合国内楼市几个当下现实，接下来的走向和变化，该怎么看？

两家外国的金融机构的报告情况就是这样了，有依有据，一目了然，纯分享，也没有什么主观偏向的分析观点。

实际上，对于当下国内的楼市和房价，已经不存在什么多空博弈的氛围了，而是进入了一个多空互相鄙视，谁也不用说服谁的阶段了。

客观来说，多空趋势讨论，在当下对于国内楼市没有多少意义，看多，站在民众舆论和市场现实的对立面，看空，那么就站在国家利益（土地财政和舆论引导）的对立面，没啥意思。

现实不用多说，规律才是王道。

从理性务实的角度，接下来国内的房价显然还有进一步下行的空间和规律必然，这应该没有争议。

关键是，还要跌多少，跌多久， 以及未来中国的房价和市场需求是否还有反转反弹的想象力？

在这个趋势面上，其实中国国家，以及金融机构的观点，即使不明说，一个共识其实已经成型：

展望未来十年，中国房子将不再是那个能够轻松实现财富增值的“造富神器”，而将成为一面残酷的财富筛选器。

只有位于核心城市的品质住宅，以及那些具有真实居住价值的房产，才能够在市场的周期波动中屹立不倒，穿越重重迷雾。

而其余大多数房产，或许只能无奈地成为时代转型过程中的代价。

没有任何多空的意思，对于未来中国房地产经济和楼市的趋势，只有一个明确的观点：

极少数具备需求支撑的核心房产，依然具备保值增值的能力，以及拥有流动性支撑和金融属性，但是和绝大多数普通人没有什么关系了。

未来绝大多数的购房行为，将和投资无关，而是要看作“耐用品大额消费购置”。

绝大多数房子，注定“买了就要折旧掉价”，和汽车消费趋于一致。

特别是人口结构和经济需求没有扭转以前，对于中国当下的房产而言，价格稳定，或者下行幅度和频率不会对经济造成太明显的影响（这就是国家说的稳），还能有一定的流动性，将是最好的结果。

图片来源：头条图库

写在最后：

基于对两家外国机构关于中国房地产的报告梳理和讨论，能够得出哪些结论和启发？

当然，对于国外金融机构的分析和报告，国内肯定会有抵触，甚至反感的情绪存在。

这很好理解，如果没有利益诉求和立场驱动，那么这些机构为什么来关心中国国内的重要经济组成部分？

所以，文章一开篇就引用了“兼听则明”的说法。

分享这两个最新的外部金融机构对国内房产的报告，实际上是需要对照国内官方的数据和表态一起来看的。

客观来说，当下国内的房价和楼市实际情况，并不是一个值得乐观，具有想象力的特殊阶段。

市场的趋势已经很明显了，大城市趋于平稳，三四线和县城波动较大，城市的分化也会越来越明显。

中国房产的属性正在经历一场历史性的变革：

从“资产逻辑”逐步转变为“居住逻辑”。

过去，房产意味着升值，买房是阶层跃迁的重要途径；

未来，房产仅仅是一种消费行为，买房只是众多居住选择中的一种。

回到现实和个体的角度，虽然这篇文章不一定能有多少关注和热度，以及传播效应，甚至连能不能正常发布都不确定，但是文章，还是分享几点个人的理性观点，不一定对，权当抛砖引玉，供大家进行一个讨论和参考就好：

1，对于真正意义上的普通家庭和老百姓，未来如果要买房还是要理性一些，别跟风买卖。

特别是逐利心态，尤其值得警惕。

不要把获得财富，人生跃迁的希望，继续寄托在买房这件事上，就不会吃贩卖焦虑，忽悠引导的一切套路。

2，在买房这样的重大决策和行动以前，耐心和理性一定是最大的美德。

一个好的政策出台，谁也不知道它能持续多长时间，市场反响又会如何，最好的办法就是，让子弹飞一会，将观察时间延长到2—3个月，持续关注市场的成交量、价格变动。

反人性，才能真正的追求极致性价比，大家体会一下。

3，如果要买房，一定要从消费能力的角度去进行理性评估。

买房除了要考虑自身的需求以外，还得考虑到兜里的实力，举个简单的例子，如果你每月工资只有一万块，每月还贷就不要超过4000，这样的安全系数更高，如果超过了7000，风险是很大的，搞不好就会面临断供。

另外，买房之余，还要有15万左右的存款，有充足的现金流，就能让你有足够的底气应对不确定性，即使突然降薪或失业，也不至于陷入断供。

4，远离极端思维和观点，楼市维度的多空博弈，实际和普通老百姓没有多少现实关系。

有些东西，以及一些代表性的自媒体博主，比如以前恒大卖房的夏小刀，还有那个光头锐哥这样的，说真的，本质都是对通过楼市实现轻松收割的那么一个群体。

忽悠看多，指望更多的人进场接盘帮助他们解套；

无脑唱多，就是忽悠原本要买房的群体和资金，去买和他们利益关联的金融产品和搞一些野路子的风险投资。

表面都是义正言辞，言之灼灼，本质都是算盘珠子飞起来的营销套路和收割手段。

不敢说比他们高明有手段，但是一定说得上比他们务实理性，是不是？

以上，就是基于对外部机构最新对于国内房地产经济和楼市的报告分享，展开的一次专题讨论和分析研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

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