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二手房业主们正在经历一场更大的拉锯战，市场的寒意让他们瑟瑟发抖。由于挂牌的房源太多，直接导致成交价普遍下跌。今年4月份，甚至有媒体报道说，成交价已经跌回8年前。

让业主们感到不爽的是，中介的态度也越来越不好，只要有房子挂牌，中介就一直劝他们降价，业主和中介之间的状态显得越来越紧绷。

其实，这样的情况才刚刚开始。去年4月份，深圳有些小区的二手房价普遍下降60%，换句话说，二手房业主未来还将感受到中介更恶劣的态度。

市场的焦虑者变成了卖房人

曾几何时，买房子的人才是最焦虑的那一个。房源虽然很多，但是一天一个价，有的时候没有签约，转过天来去看，价格就上涨了。

现在的情况变了，焦虑的人变成了卖房者。比如在上海的杨浦区，有一个业主要卖掉手里110多平米的房子，原先业主没有接触过卖房市场，但是接触后发现，中介上来就想降价。

为了让业主降价，中介还说出了各种各样的理由，比如户型不好，或者是所在小区有更多同类型的房子。这位业主为了卖个好价钱，还专门在网上做过攻略，不看不知道，一看吓一跳。

业主发现大家都是天涯沦落人，所有卖房子的人都没有逃脱被中介压价的情况，还有的中介一直在持续的PUA业主，于是一些业主开始抱团，试图守住底价。

但是现在的情况已经不是5年前，10年前，二手房的成交周期一直在拉长，库存房源也越来越多，在这种局面下，业主和中介之间势必就会产生矛盾，毕竟双方的立场不同。

业主的想法是让自己的房子能够卖个好价钱，但是中介的想法是想达到更多的成交量，毕竟卖的越多，自己的收入也就越高，所以在大环境普遍式微的情况下，降价就成了最好的手段。

业主肯定不想降价，毕竟人性都是贪婪的，买房子的时候都想抄底，都想捡漏，都想买到更便宜的，但是一旦到自己卖房子，都想卖一个好价钱，在这种情况下，矛盾不可避免。

在上海的嘉定区，有一个业主要卖掉自己100多平米的房子，为此，业主还专门避开了卖房的旺季，与此同时，还对房子进行了一遍重新的处理。

即便如此，业主接触了不少的中介，可后者还是能够挑出毛病来。除了挑房子的毛病，中介还一直强调，现在的买家其实很少，人口出生率又在下降，如果不降价处理，未来就更难卖掉。

面对中介的PUA，业主们当然越来越焦虑，但是从中介的角度来看，他们其实也有自己的难处，或者说他们也有自己的理由。

中介要促成更多的交易

中介手里的房源很多，重点向客户推哪一套房子，他们拥有绝对的主动权。在业内人士看来，中介的目标就是多卖房子，所以他们并不介意压低业主的价格，可这样一来，中介和业主之间就会产生激烈的矛盾。

现在的问题是挂牌房源太多，对中介来说，大量的房源握在手里，他们不着急，时间拖得越长，最终着急的是业主。

不光上海的情况是如此，广州的情况也是如此。在广州的天河区有一个业主的房子，70多平米，买房子的时候总价接近600万元。

后来因为这里的房价下跌，业主打算把这套房子卖掉。从去年4月开始，业主所在的小区有些同户型的房子成交价还超过了420万元。

但是仅仅过了3个月，相同房子的价格就跌穿了380万元，又过了3个月，价格进一步下跌到310万元。在这种局面下，这位业主越来越焦虑，而中介也三番四次的催促他降价。

最终在2024年年底，这位业主将房子以低于买入价100万元的价格放盘成交。业主最终算了一笔账，加上税费、中介费、贷款利息和手续费，买卖这套房子让他亏了200多万元。

到了今年以后，整个广州类似这样的二手房交易越来越多，比如在越秀区黄花岗的一套房子，面积80㎡左右，业主最初的报价是450万元，等到最终成交的时候，只有300万元出头。

在业内人士看来，目前广州的二手房价格已经跌至8年前的水平。北京、上海、深圳等其他重点城市也是如此。

比如在北京，2024年的时候，二手房的均价为每平方米28834元，每套房子的总价大约为257.9万元，这一水平是2018年的水平。

很显然，业主虽然一直埋怨中介在压价，但真正的问题不是这里，真正的问题是目前二手房市场已经相当饱和，房源多的卖不出去，这才是关键。

再抠细节，也拗不过市场规律

业主们焦虑，中介感觉也难，因为现在的买房者越来越谨慎，二手房交易的周期都在拉长，这直接导致中介的转化率持续下降。

比如在2022年8月的上海中介，平均每带15~16组客户就能成交一单。仅仅过了半年，中介需要带23组客户才能成交一单。到了2024年夏天，中介至少要带45组客户才能成交一单。

不管怎么说，不管中介去改变话术，还是业主去抠细节，都难以改变整个市场的大规律。中介都知道，现在的情况是卖房的难度确实很大，但是业主只要愿意降价，很快就能卖掉。

前面已经提到了，人性本来就是贪婪的，尤其是过去一二十年的时间，太多的人是以投资的视野去买卖房屋的。在这种情况下，买房子的时候都愿意抄底，一旦到了卖房子的时候，自然都想要卖个合理的价格。

于是，为了卖个好价钱，业主只能再次增加别的“手段”。

在上海出现了第三方机构，被称之为单边代理，简单来说就是帮助业主处理房子以及跟中介那边的所有情况。

这些第三方代理通常不跟中介打交道，主要跟业主对接。然后这些第三方代理利用网络来增加房屋的曝光量，以便能够尽快找到买家。在接下来的谈判中，也是第三方代理在代表业主。

简单来说，就是在业主和中介之间又多了一个环节，试问，在房地产市场火爆的时候，还用得着多这样一个机构吗？现在多这样一个机构，不就相当于又得多分一部分钱让第三方单边代理去赚吗？

然而从业主的角度去看，他们已经顾不了这么多了，因为业主都清楚，如果降价去卖房的话，损失的比找一个单边代理还要大。

所以，还是那句话，这就是人性，谁都希望自己能够永远得利，而不是受损失。

不过话又说回来，也不是谁都能去做单边代理的，如果不懂得营销推广，根本没办法增加业主房子的曝光量。除此之外，谈判技巧以及把握客户和业主的心态也很关键。

在多数情况下，找单边代理实际上是一种安慰。有些业主房子挂了半年都没有卖掉，带着焦虑的心态去找单边代理，希望能够卖个好价钱。

说实话，在这种状态下，哪怕单边代理的业务很强，他们也没办法让房子卖到更高的价格。说到底，他们不是神仙，他们做营销推广同样也会受到市场规律的限制。

成熟的市场，有赚就有赔

很多人羡慕发达国家的房地产市场成熟，各个环节的交易看起来都很顺利。这种态度其实是一种偏见。发达国家的房地产市场既经历过发展时期，也经历过高峰时期，同样也经历过低潮期。

相比之下，我国的房地产市场只有一二十年的时间，也就是说整体上还不够成熟，还没有经历过房地产市场的所有阶段。任何一种市场，只要以商品的眼光去看待，那就肯定有赔有赚。

房产交易更是如此，在供大于求的情况下，房子价格下降是不可避免的。即便有些业主不愿意承认这一点，市场也会迫使一些人接受这一点。

还是那句话，把眼光拉长一点，不要只盯着一二十年时间的光景，要用二三十年时间，甚至是更长的时间去看待整个房地产业。

话又说回来，业主肯定不愿意，毕竟整个行业也是由一个又一个的业主构成的，每个人都不愿意眼睁睁的看着自己受损失，每个人都想赚更多的钱，这才是人性。

但问题恰恰就在于，整个行业的发展也是这个社会所经历的每分每秒和每一天。当人们普遍不看好的时候，房子的价格就会下降。

结语

在爬坡阶段，每个人都向往着面前的高峰，但是一旦达到峰顶，接下来就是无尽的下坡路。

多数人都是在价格上涨的时候买入，哪怕绝大多数的炒房团也是如此，很少有人在房价大跌的时候大量买入，即便有这样的群体也不多，他们买入同样也是为了期待下一次爬坡登顶。

有意思的是，围绕房屋买卖市场一直在谈刚需。可仔细想想，刚需根本就是一个伪概念，因为整个社会一代人一代人一直在出生，每个时代的人都得住房子。

起码刚需和整个市场之间永远不会有最契合的时候。如果非要说刚需，每个需要有房子的人肯定都希望价格再低一点，而如果说到市场，已经有了房子的人都不希望自己的房子缩水降价。

所以，刚需还是不刚需，都是人性，都是趋利。而目前的情况是，二手房不好卖了，说明人们的趋利点又不一样了。

参考资料：

《二手房业主被降价逼疯》 中国新闻周刊 2025年7月21日

《二手房成交价普遍跌回8年前：“挂牌房源太多了，中介一直劝我降价”》 南方都市报 2025年4月15日