9月20日，最新一期LPR公布：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。自7月LPR下调10个基点以来，连续第二个月维持不变。

在当前经济形势下，年内LPR是否会进一步下调成为市场关注的焦点。有分析认为，今年以来，5年期以上LPR已累计下降35个基点，短期继续下调的空间有限。

尽管如此，市场对于央行是否会在年内采取新一轮降息措施仍抱有期待，尤其是考虑到中央政治局会议强调“加强逆周期调节”以及央行释放出的宽松信号。此外，美联储的降息动作也为我国货币政策调整提供了更大的操作空间。

年内LPR会否“降息”

新一期LPR“按兵不动”在市场预料之内。

一是因为，当前银行净息差水平普遍偏低，公开市场7天期逆回购操作利率近期维持1.7%不变，已经预示9月LPR报价不变。

“今年一、二季度银行净息差均为1.54%，较去年四季度收窄0.15个百分点，已明显低于1.8%的警戒水平。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，若短期内连续下调政策利率并引导LPR报价跟进下调，加之规模庞大的存量房贷利率也有较大下调空间，下半年银行净息差将面临较大幅度下行压力，不利于银行经营的稳健性。

二是因为，今年以来，5年期以上LPR累计下降了35个基点，短期继续下调受限。

作为个人住房贷款和企业中长期贷款定价参考基准的5年期以上LPR利率在2月下降25个基点，这一调整是LPR改革以来的最大下调幅度。7月20日，5年期限LPR双双再次下调10个基点。

图片来源：中国人民银行网站

值得注意的是，相较于本次LPR维持不变，市场更关心年内是否还有“降息”可能。

当前，我国经济稳定运行仍面临一些挑战，市场对于央行开展新一轮降息抱有期待。7月30日召开的中央政治局会议明确要求“加强逆周期调节”。近日，央行有关部门负责人也释放出货币政策将“加大调控力度”“进一步降低企业融资和居民信贷成本”等信号。

上海易居房地产研究院副院长严跃进亦表示，从目前各商业零售价格和资产价格等角度看，都需要更为宽松的货币金融政策做支撑，所以LPR下调是时间的问题。

而在9月18日美联储降息“靴子落地”后，中美利差倒挂幅度收窄，人民币汇率贬值压力减轻，我国货币政策的操作空间随之拓宽。

美国联邦储备委员会18日宣布，将联邦基金利率目标区间下调50个基点，降至4.75%至5.00%之间的水平。图片来源：新华社

中指研究院市场研究总监陈文静认为，美联储此次降息，为我国后续货币政策调整释放出了更大的空间，预计后续我国降准、降息的调整或加快落地，进一步降低企业和居民的融资成本。对于房地产市场而言，5年期以上LPR有望进一步下调，居民购房的成本也将跟随下降。

而对于未来LPR调降幅度，王青预测，综合考虑当前的经济运行态势及物价走势，四季度央行有可能下调主要政策利率，也就是7天期逆回购利率，下调幅度估计为10到20个基点，届时将引导LPR报价跟进下调。

存量房贷利率调降空间打开

存量房贷利率是千万房贷持有者关注的重点。

从市场层面看，随着2024年以来央行两次下调5年期以上LPR，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，存量房贷利率与新增房贷利率的差距进一步扩大。

2023年8月末，为减轻居民利息负担，支持扩大消费，央行与金融监管总局联合推动商业银行下调存量首套房贷利率，超过23万亿元存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点。

2024年2月和7月，央行两次引导5年期及以上LPR下行累计35个基点，由此估算，当前的存量房贷利率约在4%。

图片来源：新华社

而据中原地产研究院统计，2024年8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%左右。一线城市中，目前5年期以上首套房贷利率最高的北京、上海是3.4%，广州低至2.9%，而二线城市普遍为3.1%，南京低至2.95%。

这意味着，存量房贷利率与最新房贷利率之间仍有着80个基点左右的差距。这也导致，自8月底以来，关于调降存量房贷利率的讨论越来越热烈。

王青认为，政策面将进一步加大对房地产行业支持力度，预计第二轮存量房贷利率下调将会启动，新发放居民房贷利率还有较大下行空间，“这是扭转楼市预期的关键”。

值得一提的是，9月初，央行货币政策司司长邹澜曾表示，受银行存款向资管产品分流、银行净息差收窄等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。

“这道出了调降的难度”。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，去年9月份超过22万亿元存量房贷（占比65%）完成利率下调，平均降幅达73个基点，短期内继续下调的可能性较小。

不可否认，下调存量房贷利率会加剧银行的息差压力，压缩银行的利润空间。但另一方面，调整存量房贷利率，将显著减少购房者的后顾之忧，是调节房地产市场、促进消费的最有力手段之一。

对于已经拥有房贷的购房者来说，降低存量房贷利率意味着每月还款额的减少，这将释放出一部分家庭可支配收入，提高居民的生活质量。同时，这些额外的资金可以用于其他消费，如教育、旅游、娱乐等，从而带动相关行业的发展，对整个国民经济具有重要影响。

2024年8月31日，旅客在贵阳北站候车大厅候车。图片来源：新华社

“从降低购房贷款利率和降低存量房贷利率的角度看，后续下调的空间依然是存在的，也有助于进一步降低房贷方面的成本，进一步促进房地产市场的回暖和健康发展。”严跃进如是说。

（大众新闻·风口财经记者 张亭旺）