本文为王韶先生在2024观点年度论坛发表的演讲。
王韶（广东省房地产行业协会会长）：尊敬的各位领导、各位同行，大家下午好！
这个题目是观点机构给我出的，我就严格遵照他们的安排来分享我的一些粗浅的理解。
最近比较多的90后，可能是基于对自己岗位的担心，总问我：会长，地产行业还行不行？这个话题让我想起了当年毛主席在井冈山上，某人问：革命红旗到底还能扛多久？当时毛主席回答，“星星之火，可以燎原”。
我对房地产到底还行不行是这样理解的，首先是咱们不能把中国房地产等同于国外，因为在中国房地产是一个永续性的行业，只要有人就有需求，住房在任何时代都是重大民生，在任何时候都有重大的需求。
尤其在当下，城市更新、家庭户小型化，人口流动频繁，还有人的寿命不断地延长，整个住房消费应该是不断地呈多元化发展，现在的困难不意味着未来房地产没有市场，过去需要住房，未来同样需要，只不过可能它的供需总量会相对缩小。
刚才我跟蔡秘书长讲，咱们就不要说18万亿了，5万亿、8万亿、10万亿也是一个天量，用广东话讲叫“有得做”，所以不用担心。
应该说房地产长期稳定向好的基本面没有变，只不过复苏、回暖需要一定的时间，更需要我们的信心和耐心。刚才卢总的发言挺好，我听他讲了几次，我觉得他今天讲得挺不错。
现在房地产的困难大家都很清楚，流动性不足肯定是第一大难题，接着就是供需双弱、房价下降、成交缓慢、回款困难、库存增多、资产受损等等。但是我要补充一句，随着各项优化政策的落实，广东的一些县域，春节期间的成交量不比广州差。
1到2月份肯定是不行的，好在已经过去了，3月份我们看到一些重点城市，不管是土地市场还是上门到访量，以及成交量，应该说比节前都有明显的增加，回暖的势头比较明显。所以我个人大胆预测，今年内重点核心城市有望复苏筑底，并稳步向新发展模式过渡发展。
我这个判断是基于如下我理解的4个信心动力源。
第一，国家对稳定市场的决心坚定。稳楼市就是稳民生、稳经济，安全是重中之重，稳定压倒一切。唯安全才能持续发展，唯安全才可能国泰民安。刚才诗涛总的报告把一堆的政策都罗列了，从2022年7月，政治局会议首次明确保楼市、稳民生的指导思想，到今年1月，建立城市房地产融资协调机制，还有降准、降息、降首付比、降利率，优化一些限制性的政策，我们的政策应该说一天比一天好。
我们也看到今年3月5日的两会，李强总理在政府工作报告里面也为今年的房地产市场定了调，“安全、稳定和发展”。3月9日倪虹部长一番讲话掷地有声，该破产的就破产，该重组的就重组，对于那些负债比较严重、经营遇到很大困难的企业，亮明了自己的态度。
我觉得这是倪部长的大勇气、大魄力、大智慧的体现，也是我们国家坚持法制化、市场化原则，对房地产、对经济严肃而负责任的态度，也是我们市场经济优胜劣汰的结果。他这个说法我觉得没毛病，因为现在困难的企业很多，保民生、稳楼市的任务非常艰巨，而我们的资源非常有限，将有限的资源集中在更多优质、有需要的楼盘中，可以避免楼市状况的持续恶化。有利于化解和防范风险，尽快还广大购房者一个朗朗的晴天。这对楼市、对房地产的复苏回暖预期有很大的作用。
3月9日国常会也提出房地产的政策应出尽出，直至整个市场回暖为止。有些人可能会有些异议，我不是早说了我们的政策要早出尽出？但我理解，房地产的调控如同医生看病，对症下药，一个高明的医生不可能一见到患者就下猛药，得慢慢来、一步步来。解决楼市问题同样如此。
第二，住房是中国老百姓最真切的民生要求。从有巢氏开始在树上筑巢而居、孟子提出“安居乐业”，再到杜甫那句名诗“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，都体现了我们千百年以来，中国人就是以“有瓦遮头”作为最真切的需求。
根据第7次全国人口普查，广东2020年城镇家庭户均人口居住面积是30.9平米，比全国的平均水平低了7.7平方米，全国最低。广东城镇家庭户均居住面积30平米以下的占了59.7%。城市家庭人口里面人均居住面积在20平方米以上的占了大概36.6%。广东城镇家庭里面住房来源为租赁的达到了50.4%。说明广东未来房地产市场增量的空间还很大。
我刚才说的数据，可能大家想，会不会是讲错了？其实我要补充一句，广东城镇家庭的居住水平跟广东的经济发展水平刚好是倒过来的。所以广东房地产未来的情景和空间还是非常大的。
第三，改善性需求支撑大。倪部长在最近这一两年反复强调“好房子”，这非常对，根据“七普”数据，2020年全国城镇家庭人均居住面积是38.6平米，总体比较宽敞。中国人不缺房，缺的是好房子。
根据“七普”的数字，广东城市家庭里面居住在30年以上楼龄的住房超过35.3%。超过20年的是10.2%。现在广东城市家庭里面住在电梯房里的只占到了1/3。应该说换房在广东正成为购房市场里面的主体，改善性需求还非常大。
这时候就要求我们的企业对多样化的改善性需求，不要把它仅仅理解为大小、新旧、远近的区别，它还有很多资产重置的需求，还有休闲、度假、康养的需求，还有亲朋好友集聚性居住的需求，也还有文化、教育、娱乐、购物、运动等改善性、精神性需求。所以就要求我们必须深度挖掘人们对美好生活的需求。开发商要从关心、关注房子怎么建得好，过渡到关心、关注服务怎么做得好，运营怎么做得好并重，来推动这个好房子的建设。
第四，新发展模式的良性循环。最近媒体关于房地产新发展模式有很多讨论，我个人也有一些简单、肤浅的思考。目前房地产发展到今天，穷则思变、变则通、通则久。今天在座很多的老朋友，我从业30年，这30年房地产一路高歌，天天向上，今天我们的房地产正处于新旧动能转换的阶段，我们的从业人员叫苦连天，这很正常，不适应带来的阵痛很正常。
所以，我们看到中央经济工作会议要求“先立后破”，我觉得是贯彻稳中求进、以稳促进的一种积极的做法。
因为之前我们的三高模式已经被证明是不可持续的，对我们中国经济和行业带来的破坏是极恶劣的。所以在这种情况下，新发展模式替代传统的粗放的模式是箭在弦上。
从2021年中央经济工作会议提出，要探索房地产新发展模式，以后每年不断地重新要求。因为咱们中国经济不发展不行，过快不行、过慢也不行。
新发展模式下，我们看到人、房、地、钱的建立，应该是在贯彻今年两会优化房地产政策、完善房地产相关制度的具体落实。人房地钱等几个要素的有机联动，从制度上、源头上来合理安排土地和金融的规模，保证未来整个市场供应规模合理、科学，结构合理。
以前我们的房地产土地供应就是地方政府首脑拍拍大腿，或者摸摸头就卖，但未来不行，人房地钱、以人定房、以房定钱等等，需要有度发展，这就避免了整个行业的大起大落，保证了我们的房地产市场有度、有序的发展。这是实现房地产稳定的一个很好的做法。
新发展模式当中，也非常注意引导开发企业适应新阶段，树立新理念，构建新格局。这就要求房地产企业要改变以往单一功利的住宅销售模式，通过生态、生产、生活来实现产城融合、职住平衡，一方面为我们的城市居民提供高品质的住宅和高品质的衣食住行、医药养等方面的配套，另外一个是为我们的城市提供高品质的发展空间、场所和服务。
最后，在新发展模式里面有一个重要的环节，就是我们的需求者长期以来有一个观念，就是房非买不能住，租赁住房的观念非常淡薄，贪新、求大、恋近，我们的居住习惯非常顽固。
我觉得随着高速、高铁、地铁、轻轨、城轨等快线的快速发展，城市跟城市之间的时间、空间距离不断地缩小，租房将会成为一种常态，这个时候建立和完善租售并举、租售同权的新住房机制非常重要，让住房真正回到居住和消费的属性，这样整个房地产市场就稳了。房地产新发展模式能够有助于自我良性循环，有助于发展的均衡性、环境的可持续性、社会的公平性等等。
总之，冰冻三尺非一日之寒，解决住房问题、经济问题、民生问题，需要在发展中来解决，不能一蹴而就。有信心不一定赢，但没有信心一定失败。
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