本文来源:时代财经 作者:刘新歌

“这两天网友的咨询量暴增。”在小红书上卖自家房的王牧(化名)感受到一波市场的热度,也看到一丝置换新房、进而降低房贷利率的希望。

2019年,她买下郑州管城区永威城一套113平方米的毛坯房,利率高达5.88%。今年6月,她在小红书上发布了房源信息,这两天来咨询的人明显多起来。

这和郑州楼市新政有关。8月3日晚,郑州市住房保障和房地产管理局等八部门联合发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“《通知》”)。《通知》从青年人才安居、多子女家庭购房、契税政策、取消限售等15个方面对楼市进行调整,并明确提出“落实‘认房不认贷’政策”,被称为“郑州楼市新政15条”(下称“新政15条”)。

8月4日傍晚,郑州住房公积金管理中心也有了新动作:自8月7日起降低公积金贷款的首付比例,即在郑州市区域内使用公积金贷款(含组合贷款)购买家庭首套或改善性住房时,若购买新建商品房,最低首付款比例为20%;若购买存量商品房(二手房),最低首付款比例为30%。

作为首个落地取消限售政策的省会城市、首个明确表态“认房不用认贷”的城市,郑州“新政15条”一经出台便引起业内广泛关注。但相比网络上的热闹,郑州房产中介则相对淡定,“郑州楼市一向对政策没有想象中那么敏感”,“政策需要时间检验,目前是客户少、房子多,如果涨价的话没人买。”多位中介对时代财经称。

在建的新房 图片来源:图虫创意

郑州再次抢跑优化楼市政策

“今年5月网签的房子,契税10万!”看到楼市新政15条,郑州市民李杨(化名)直言错过大优惠。

新政15条规定,毕业3年以内来郑新就业的青年人才,自通知之日起至2023年12月31日购买一手房并完成契税缴纳的,可在原有青年人才购房补贴的基础上再享受100%比例的契税补贴;符合国家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭,即日起至2023年12月31日期间在郑购买新建商品住房并完成契税缴纳的,可享受一次性货币补贴,二孩家庭2万元、三孩家庭3万元。

此外,上述期限内,在郑州市区域内购买新房并完成契税缴纳的所有购房者,均可享受由各开发区、各区县(市)给予的一定比例的购房契税补贴,补贴以货币形式一次性发放。

和李杨一样“后悔买早了”的大有人在,有的人几天前刚刚完成网签,但也有不少有购房意向的消费者跃跃欲试,表示周末要去看房。

在建的新房 网络图

与一线城市业主闻风涨价不同,虽然感受到新政带来的市场热度,郑州的业主和中介相对理性。王牧2019年购房时支付总价逾160万元,6月份刚在小红书上卖房时叫价150万元,但经过几个月数人的询价和讨价还价,她的心理价位已降低至140万元。

尽管这两天咨询的人多起来,王牧也没想着涨价。准备置换同小区另一套更大面积房子的她,当务之急是把房子卖出去,“亏几十万就亏了吧,我另一套房谈好了,就等着付钱了。而且这套房贷太高了,赶紧出手降低还贷压力。”

时代财经在贝壳找房APP发现,永威观澜庭一套3室2厅的房源在8月3日下午5点多降价8万,目前挂牌价218万。这是其自2022年10月中旬挂牌以来第5次降价,较初次挂牌价降价32万元。贝壳房产中介彭昊(化名)对时代财经称,由于业主着急出售,价格还有继续降的空间。即使出了新政,也不会涨价,大概率会持续现状。

事实上,近两年,在楼市调控调整的探索中,郑州一直走在前列。2022年3月1日,郑州出台18条调控措施,涵盖了人、地、钱等多方面,如给予大学生购房补贴,对有老人来郑州投亲养老的家庭给予购房名额等。同时,郑州还重新启动去库存的利器——棚改货币化安置。

此后,郑州还先后出台了十多条配套政策措施,包括加强保障性租赁住房、给予青年人才安家补助、放宽住房公积金部分提取政策、提高住房公积金贷款额度等。政策力度之大在一、二线城市中都比较少见。

修复疤痕需要时间

一系列的楼市优化政策,也不断释放着楼市需求,消减着后续新政的威力。

彭昊之所以淡定,是因为在他看来,15条新政除了购房补贴与落实“认房不认贷”的规定为最新政策外,其余基本是之前政策的加强与进一步落实,或现实中已在推行。如取消限售的相关规定,现实交易中早已实行。“今年6月起,郑州二环外已不限售、不限购,只要有房产证即可上市交易。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也表示,郑州虽然打响楼市政策优化第一枪,但郑州近两年房地产市场持续下行,本次提及的多项政策在此前已陆续推出,考虑到当前郑州库存仍维持高位,政策对市场的带动效果或有限。

郑州房产中介董波(化名)对时代财经称,“郑州房价短期内还是以稳为主,不会大涨。对纯刚需客户,只要他想再观望一阵,我从来不催着签单。”在他看来,刚需才是楼市主力,目前开发商和客户都还没动起来。郑州楼市受伤太深,修复疤痕需要时间。

在过去几年的棚改和高速发展中,郑州楼市库存高企。今年2月末,郑州可售面积出清周期超20个月。据贝壳研究院郑州分院数据,到今年6月份,郑州新房库存为1637万平方米,半年均去化周期为17个月。

去年雨来,“保交楼”成为郑州楼市的首要任务。《郑州市2023年国民经济和社会发展计划》提到,今年要加快推进147个保交楼项目进度,力争房地产开发投资完成3000亿元。

不过,据《新京报》近期报道,纾困资金的筹集和运营仍是目前郑州“保交楼”工作的难点。某大型品牌开发商一项目虽在“保交楼”名单之列,专项借款资金也已下拨,但因该项目剩余资产已经被冻结、没有抵押物可用来抵押,专项资金还没有到项目上。

这些都让郑州楼市的盘活困难重重。“烂尾项目太多,部分客户不敢买一手房,而二手房则有价无市,挂牌的多、买的少。”董波说。

郑州景色

克而瑞河南区域数据显示,今年7月,郑州主城区成交“六连降”,住宅成交约40万平方米,环比下滑约21%;受低价个案项目集中备案影响,7月住宅成交均价14798元/平方米,环比下降约5%。

房企也减慢了在郑州的投资。中国土地市场网数据统计,自2021年开始,郑州主城八区的涉宅用地出让及成交开始大幅下滑,2021年、2022年的供应建面分别为1034万平方米、676万平方米,成交分别为854万平方米、561万平方米。今年上半年,供应、成交建面更是双双下滑至271万平方米、215万平方米。多数地块底价成交,且多为本地城投平台兜底。

郑州一家本土房企的内部人士对时代财经称,整体而言,这个政策是好事,重要的是稳定预期,提振市场信心。

而政策能否达到预期效果,多位中介人士对时代财经表示,“让子弹飞一会儿。”

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